Как оценивают ущерб от залива квартиры?
В одной известной песне, являющейся саундтреком к еще более популярному фильму, поют «Если у вас нету дома ‒ пожары ему не страшны». Действительно, если у вас нет квартиры, то не зачем и волноваться о том, что ее может затопить сосед сверху, уснув за просмотром любимого сериала. Однако, если вы – счастливый обладатель собственности, то, увы, риск возможного ущерба от залива, пожара, стихийного и разрушительного ремонта есть всегда.
Что делать, если залив, начинавшийся с «кап-кап-кап» и превратившийся в «горный поток» все-таки случился? Как оценить ущерб, нанесенный обоям, мебели, бытовой технике и т.д. и т.п.?
Начнем с определения ущерб имуществу. Понятие «ущерб имуществу» фигурирует в гражданском и уголовном кодексах. Гражданский кодекс определяет «ущерб» как потерю части или всех ценностей, принадлежащих субъекту, в результате нанесенного вреда.
Практика показывает, что специалисты чаще всего сталкиваются с задачей по оценке ущерба от залива (пожара). Согласно ГК РФ «вред, причиненный личности и имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред». Приведем пример, чтобы понять, что подразумевается под возмещением ущерба. Если в результате залива был нанесен ущерб отделке квартиры, то виновники должны ее восстановить, вернуть в первоначальное состояние. То есть размер ущерба будет равен стоимости восстановительных работ/ремонта отделки квартиры.
Методики оценки ущерба
Доходный метод применительно к оценке ущерба квартир признан специалистами неэффективным, денежный доход трудно спрогнозировать во времени.
Последовательность действий при оценке ущерба
1. Осмотр экспертом квартиры, пострадавшей от залива. Составление Акта оценки ущерба.
3. Определение рыночной стоимости квартиры с учетом ее естественного старения (без износа от внешних воздействий) по методу сравнения продаж. Оценщик определяет стоимость объекта методом сравнения, анализируя цифры о продажах сопоставимых объектов недвижимости, схожих с объектом по размеру, производимому доходу и использованию;
4. Установление денежного выражения накопленного износа от внешних воздействий. Это разность между накопленным износом квартиры и накопленным износом дома;
7. Составление Отчета об оценке. Это официальный документ, с которым пострадавшая сторона может пойти в суд, чтобы добиться возмещение ущерба.
Поврежденного имущества
Оценка для списания с баланса предприятия, либо для взыскания компенсации в суде.
Что такое повреждённое имущество
Жизнь достаточно часто преподносит сюрпризы, но не все из них приятные. Одним из таких может стать повреждение имущества. И хотя законодательством страны чётко прописаны все нюансы относительно этого, не все знают точное определение, а также в каких случаях требуется оценка повреждённого имущества, кто её может сделать, и зачем это нужно владельцу. На все эти вопросы будут даны ответы в данной статье.
Согласно официальному определению, повреждённым считается такое имущество, которое вследствие воздействия внешних факторов или, наоборот, из-за бездеятельности ответственных лиц стало настолько испорченным, что:
То есть, недвижимость, техника, ценные бумаги, сырьё или материалы, механизм, скот либо другие материальные ценности не были полностью уничтожены, но для возвращения их в исходное состояние требуются вложения денежных средств и время. Моральный и другие виды ущерба оцениваются и утверждаются совсем по другим нормам и принципам.
На заметку! Под официальное определение также не попадают разного рода документы, так как по закону они не являются имуществом, и потому их повреждение и ущерб, связанный с этим, не оцениваются на общих основаниях, а требуют специального разбирательства!
Ситуации, после которых требуется оценка
Помимо нюанса с документами, есть целый ряд причинно-следственных связей, когда предусматривается уголовная ответственность. И в этих случаях необходимость в оценке и выбор лиц для её проведения определяется судом дополнительно. В данном случае речь идёт больше о тех ситуациях, когда нужна именно независимая экспертиза. Для того, чтобы перечислить все возможные случаи, потребовалось бы слишком много времени и места, поэтому здесь представлены группы ситуаций, объединённые по какому-то признаку, но практически всегда предусматривающие оценку повреждённого имущества. Причём, перечислены только самые распространённые варианты:
Важно! Относительно этой ситуации стоит уточнить: здесь объектом оценки повреждённого имущества может быть, как само ремонтируемое или строящееся сооружение-помещение (некачественно выполненная работа), так и соседние (повреждения в результате смещения грунта, деформации стен и так далее).
Зачем нужна оценка повреждённого имущества
Тут возможны два варианта. Первый – это больше юридический аспект, когда нужно возместить владельцу его потери, второй – это случай, когда речь идёт о покупке-продаже повреждённого имущества.
Возмещение убытков (оценка ущерба)
Крайне редко сторонам конфликта удаётся договориться «полюбовно». Чаще владелец стремиться выжать из виновника по максимуму, а тот напротив, считает предложенную ему сумму завышенной, либо вовсе отказывается платить. Так вот, проведение независимой оценки повреждённого имущества нужно для того, чтобы официально доказать обоснованность претензий пострадавшего, в частности, размер убытка, который он хочет возместить.
Как вариант, заказать оценку ущерба может сам виновник, в уже упомянутой ситуации, когда считает предъявляемые требования несправедливыми, и хочет уменьшить размер выплат. Ещё одна ситуация – повреждённое имущество застраховано, но страховая компания, по мнению владельца, неоправданно занижает размер возмещения.
Следует знать, что в данном случае сами убытки можно разделить на две категории:
Указанные экспертами суммы законодательно должны возмещаться в полном объёме, кроме тех случаев, когда законом не предусмотрено частичное возмещение или доплата. Кроме того, размер и сроки возмещений могут быть предусмотрены в договоре между виновником и потерпевшим, и тогда стоимость и выплаты корректируются в нужную сторону.
Определение реальной стоимости (предпродажная оценка)
Даже простой выезд автомобиля из салона, где он был куплен, уже снижает его стоимость. Соответственно, при повреждении того же авто или другого объекта (материальной ценности) его реальная цена никак не может соответствовать изначальной. Но непрофессионалу в конкретной сфере сложно, а чаще просто невозможно дать адекватную оценку повреждениям и полученным в их результате потерям. Именно поэтому приглашают экспертов, которые могут дать квалифицированное заключение – владелец для того, чтобы извлечь максимальную выгоду, покупатель, чтобы не переплатить.
Как и в предыдущем случае, специалист может заодно рассчитать, сколько будет стоить восстановление до исходных параметров или определённого уровня и откорректировать цену объекта. Также это поможет покупателю предварительно определиться «стоит ли овчинка выделки», быть может, есть смысл поискать менее пострадавший товар.
Как проводится оценка повреждённого имущества?
Перед тем как перейти к методике оценки, нужно сначала поговорить о том, кто может проводить оценивать степень повреждений. Нельзя просто открыть экспертное агентство и получить официальное разрешение на выполнение подобной работы.
Важно! Человек, проводящий оценку, должен досконально разбираться в конкретной сфере и иметь актуальные данные по объекту, материалам и (или) оборудованию, расценкам ремонтников и так далее. А чтобы его заключения имели какую-то силу и принимались во внимание страховыми компаниями, судами, правоохранительными органами, он должен иметь официальное подтверждение своей квалификации и разрешение на подобные работы.
Что касается методики оценки повреждённого имущества, то самый распространённый вариант проистекает, как раз из имеющейся информации об актуальной стоимости нового неповреждённого объекта и затрат на возвращение реального состояния к необходимому. Соответственно, поэтапно оценка будет происходить так:
Такой план может корректироваться в зависимости от ситуации и объекта оценки. Также необходимо учесть, что официальная оценка повреждённого имущества происходит с учётом стандартных (федеральных) расценок, которые могут отличаться от актуальных, так как их разрабатывали больше для крупных компаний, в том числе и работающих по государственным контрактам.
Стоимость проведения оценки
Цена на услуги эксперта зависит от трудоёмкости проводимых им работ и возможных затрат на получение самой свежей информации. Но, стоимость оценки не может меняться в зависимости от результата проведения экспертизы, то есть, от величины определённого специалистом ущерба или актуальной цены имущества!
Что делать владельцу перед проведением оценки
Здесь всё зависит от конкретики ситуации. Если речь идёт об оценке для определения ущерба, то ни в коем случае нельзя трогать повреждённое имущество, тем более пытаться его сохранить или восстановить сразу. Это может помешать эксперту адекватно воспринять ситуацию и определить реальные убытки.
При предпродажной оценке владелец, наоборот, может постараться убрать часть дефектов, тем самым подняв цену. Но здесь нужно помнить, что привлекать к таким работам нужно только специалистов, иначе можно ещё больше повредить имущество и снизить его стоимость.
В то же время, в любой из ситуаций каждая из заинтересованных сторон может повлиять на конечный результат процедуры, предоставив самую свежую информацию или указав на другие возможные варианты решений. Например, если залита квартира, то виновник может самостоятельно найти материалы и рабочих по более низким расценкам при условии, что результат восстановления будет идентичным тому, что предусматривался при стандартных расчётах.
Что нужно для проведения оценки повреждённого имущества?
Оценивать можно, как собственное имущество, так и чужое. Поэтому главным нужным документом для того, чтобы оценщик смог взяться за работу, со стороны владельца должен быть документ, подтверждающий право собственности – документы на квартиру, техники, техпаспорт на авто и так далее. Чтобы оценить чужую собственность, нужно иметь официальное разрешение от собственника, либо решение ссуда и подобных органов о необходимости проведения экспертной оценки.
Если повреждение имущества произошло по вине сторонних лиц, то потребуются соответствующие акты, например, о заливе квартиры, скачке напряжения или справка по ДТП. Для технической документации, планов и так далее, стоит озаботиться наличием экспликации – дополнения с объяснениями используемых терминов и обозначений.
Обращение за независимой оценкой ущерба имущества, повреждённого после затопления, пожара или ДТП, в «Новые Горизонты» – это гарантия получения стоимости утрат!
Имущественный ущерб – оценка и возмещение
1. Типичные жизненные ситуации, требующие возмещения ущерба
В ситуации, когда произошло ДТП, все более или менее ясно: ничего не трогайте, вызывайте представителя ГИБДД, откройте приложение к полису ОСАГО и действуйте по инструкции. Система возмещения ущерба в целом отлажена, хотя и вызывает множество нареканий.
Другое дело, если причинен ущерб недвижимости, т.е. в ситуации, когда:
2. Что необходимо знать или немного теории
При причинении повреждений имуществу, например, при заливе квартиры соседями, пожаре, повреждении автомобиля при ДТП и прочих, произошедших в результате чьих либо действий, гражданин имеет юридическую основу для восстановлении своих прав и компенсации понесенных убытков, в соответствии со Статьей 15 Гражданского Кодекса РФ («Возмещение убытков»), которая гласит:
«1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.»
Все оценщики обязаны придерживаться процедур и методов оценки, изложенные в нормативном документе:«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки».
Для оценки ущерба Оценщики, как правило, применяют затратный метод.
Предпосылка данного метода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство или замещение аналогичного имущества.
Согласно затратному подходу, стоимость оцениваемого объекта определяется, как сумма восстановительной стоимости составляющих элементов объекта за вычетом накопленного износа. Применительно к оценке ущерба от залива или пожара затратный метод предполагает расчет сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ с учетом износа материалов на дату нанесения ущерба.
Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде, включая в них предпринимательскую прибыль. В данном случае, это затраты на ремонтно-восстановительные работы внутренней отделки квартиры согласно смете, затраты на ремонт или восстановление поврежденного имущества (мебели, оргтехники, документов, баз данных и т.п.), затраты на химическую чистку подпорченного имущества.
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости оцениваемого объекта на момент оценки в процентном выражении, под воздействием физических, функциональных и внешних факторов.
Расчет стоимости ущерба производится в три этапа.
На первом этапе на основе данных, полученных от ремонтных и других организаций, определяется рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ по различным видам имущества, а именно:
На третьем этапе определяется сумма ущерба с учетом износа материалов.
Виновной стороной при заливе или пожаре в жилых зданиях, как показывает судебная практика, признаются:
3. Ущерб лучше предотвратить
Для предотвращения заливов и аварий по вине эксплуатирующих служб (если текут трубы коммуникаций, протекает крыша, разгерметизировались стены, возникли трещины) Вам следует предпринять следующие действия.
От имени группы жильцов следует заблаговременно обратиться к руководителю эксплуатирующей организации (ЖЭК, ЖЭУ, КЭЧ и т.п.) с напоминанием о необходимости ремонта, сославшись на соответствующие статьи «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Обычно это ценное письмо с уведомлением о вручении. Письменные обращения желательно скопировать. Согласно «Правилам. » у эксплуатирующих организаций есть различные крайние сроки устранения недостатков по письменному заявлению жильцов. Если в течение месяца не будет никакой реакции, аналогичное письмо с добавлением жалобы на бездействие должностного лица следует направить уже руководителю Жилищной инспекции своего округа. Жилищные инспекции проводят проверку изложенных в письме фактов и, в свою очередь, могут вынести предписания или даже оштрафовать должностных лиц. Еще одну копию письма можно отправить своему депутату, который направит запрос в органы власти, и те обязаны ответить по существу. Такая тотальная осада обычно приносит результат.
Если вы предпринимаете переоборудование системы водоснабжения, т.е меняете разводку труб, устанавливаете водонагреватель, прокладываете шланг гибкой подводки и т.п., то все свои действия согласовывайте с эксплуатирующей организацией и, при необходимости, проводите силами ее работников. Обязательно сохраняйте ВСЕ квитанции, чеки и расписки о работах по ремонту вашей квартиры, офиса, а также чеки за мебель, ковры и оргтехнику. Заведите себе такую привычку, в наше время она сэкономит Вам большие средства.
4. Неприятное событие случилось. Готовьтесь к суду
Не волнуйтесь и не вступайте в перепалку с виновником, сразу Вы не определите объективно, кто истинный виновник и какова стоимость ущерба. Виновниками могут быть и эксплуатирующие организации и соседи.
Вызовите работника эксплуатационной организации (ЖЭУ) для фиксации факта аварии. Он составит соответствующий акт, полностью описывающий все повреждения нанесенные помещению и Вашему имуществу. Один экземпляр акта должен обязательно остаться у Вас (если его у Вас нет, то запомните хотя бы его номер и дату составления, потом его можно затребовать через суд).
По возможности, пригласите двух свидетелей. Это могут быть Ваши соседи.
Если в результате происходящих событий у Вас или у Ваших близких резко ухудшилось самочувствие, вызовите скорую или врача на дом. Он зафиксирует Ваше состояние и примет необходимые меры.
Вызывать работников ЖЭУ следует даже при небольших повреждениях. Дефекты могут проявиться позже в большем объеме, поскольку часть воды может задержаться в конструкциях перекрытия.
Если миром уладить вопрос не удалось, или Вас кормят обещаниями, подыскивайте адвоката, специализирующегося на аналогичных делах. Адвоката может порекомендовать и оценщик, поскольку последнего судья часто вызывает в суд в качестве эксперта. Можно, конечно, самостоятельно написать исковое заявление, но грамотный юрист учтет все дополнительные факторы (например, моральный ущерб, упущенную выгоду от аренды затопленного помещения), а сумма, потраченная на оплату его услуг, вернется Вам в случае успешного исхода дела.
Таким образом, стоимость работ получается несколько ниже реальной, хотя конечная цифра зависит от квалификации и опыта сметчика. Это сложившаяся в судах практика и искусственное увеличение стоимости ремонта может привести к проигрышу дела в суде.
С юридической точки зрения можно делать ремонт помещения сразу после получения на руки отчета об оценке ущерба, с практической же точки зрения сначала убедитесь, что помещение окончательно просохло (2-4-недели). Вода может задержаться, например, в пустотах плит перекрытий.
После получения на руки отчета об оценке ущерба можно еще раз попытаться с виновником уладить дело миром. Если это не удалось, готовьтесь к судебной тяжбе. При соблюдении с Вашей стороны всех формальностей, т.е. все документы (отчет и лицензия оценщика, исковое заявление) в порядке, суд наверняка признает Вашу правоту.
И напоследок, два замечания.
У Вас могут возникнуть сложности с получением денег с ответчика, если это спившийся нищий человек или бедный пенсионер. Тогда Вы будете получать деньги долго. Однако, если не предпринимать таких усилий, в частности, если хотя бы не фиксировать факты заливов, то они будут неоднократно повторяться. Когда же у эксплуатирующей организации накопится достаточно фактов о несоблюдении Вашим соседом «Правил пользования жилыми помещениями», то она может принять меры к недобросовестному жильцу вплоть до выселения. Но это уже друга история.
Автор — начальник отдела оценки, аудиторско-консалтинговойгруппы «АРНИ Polaris International», к.т.н.
Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»
Затопление квартиры – это событие неприятное, и оно может возникнуть не только по вине жильцов, но и из-за некачественной работы коммунальных служб. Оценка ущерба в случае залива обязательно, так, как только при помощи нее можно определить ту сумму, которую должен будет в итоге выплатить ответчик.
Положения о залитии и особенностях возмещения ущерба отражены в статье 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возместить ущерб от залития должно то лицо, которое судом было признано виновным в ее совершении. Прежде чем определить виновного суд должен полностью и комплексно изучить доказательственную базу. И одним из самых главных фактором выступает как раз-таки экспертиза. Отметить важно и то, что виновная сторона в ходе вынесения решения в пользу истца обязана будет понести все судебные расходы и издержки лица, подавшего исковое заявление. Это могут быть такие расходы, как расходы на саму экспертизу, понесенные судебные издержки, наем рабочего персонала, материальный и моральный ущерб.
Экспертиза должна быть не только объективной, но и полностью независимой. Истец вправе найти компетентное экспертное учреждение, которое предоставит свою оценку залития квартиры.
Основные правила оценки материального ущерба.
Правила оценки материального ущерба, понесенного от залития квартиры отражены в нормах Федерального закона от 29 июля 1988 года «Об оценочной деятельности». В соответствии с нормами законодательства проводить оценочные действия могут только учреждения, которые имеют обязательную страховку и квалификационный сертификат. К услугам независимых оценщиков прибегают в том случае, если есть отказ соседей возместить понесенные убытки. Помните о том, что услуги независимых оценщиков не имеют фиксированного характера, и они оговариваются в условиях договора.
Порядок действий, которые надо соблюдать при затоплении квартиры.
В первую очередь паниковать не стоит. Вызов оценщика мероприятие важно, но оно не первостепенное. Выясните причину, при которой произошло затопление и устраните ее. Оповестить надо соседей и сообщить о сложившейся ситуации. Стоит обратиться и в ЖЭК для того, чтобы перекрыть подачу воды в многоквартирном доме.
Привлечь надо и ЖЭК. После принятия заявки жилое помещение обязана посетить независимая комиссия, которая составит специализированный документ, который будет называться актом о залитии квартиры. В этом документе фиксируются такие факты, как результаты обследования вышерасположенных и нижерасположенных квартир, данные об имуществе, которое пострадало в ходе затопления, факт затопления и вероятные причины произошедшего инцидента.
Если вам удалось договориться с соседями, то тогда вероятнее всего вам можно будет договориться и о выплате ущерба. Статья 15 Гражданского Кодекса РФ разъясняет, как самостоятельно оценить ущерб от затопления квартиры. К потерям относится не только стоимость испорченных вещей и отделки, но и расходы на полноценный ремонт. Следовательно, размер компенсации должен как минимум покрыть траты на восстановление состояния квартиры до затопления. Согласие виновника рекомендуется оформлять письменным соглашением с указанием сроков выплаты компенсации, плюс даты проведения ремонта и размер всех ремонтных работ.
Обязательно пригласите независимого оценщика, если вы не смогли договориться с соседями о компенсации понесенного вреда. После проведения оценки стоит направить виновнику залития претензию с требованием возмещения понесенного материального ущерба. В ситуациях, связанным с отказом следует обращаться о возмещении материального или морального ущерба в судебные органы. Важно знать, что при стоимости иска менее пятидесяти тысяч рублей исковое заявление подается на в гражданский суд общей юрисдикции, а мировому судье.
Далее следует подготовить следующие документы и подать их вместе с исковым заявлениями по числу лиц, участвующих в гражданском процессе:
Если вы понесли моральные страдания и обращались к медикам, то тогда можно обозначить дополнительные исковые требования, связанные со взысканием морального вреда с ответчика.
Особенности проведения экспертной оценки.
Порядок сотрудничества с независимыми экспертами в первую очередь включает в себя обращение и вызов эксперта на дом непосредственно после произошедшего залития. Эксперт проводит замер поврежденных площадей, фото и видео-фиксацию понесенного ущерба.
Затем подготавливается акт осмотра жилого помещения, в ходе которого независимый оценщик использует документы, которые подтверждают стоимость покупки вещей. После этого следует проведение общей оценки, составление калькуляции нанесенного ущерба, подготовка отчета об оценке и потом заказчик получает свой отчет. При поиске специалиста через интернет пользователи встречаются с понятием «государственная независимая экспертиза квартиры после залива». По мнению некоторых авторов, это один из видов оценки, осуществляемый государственными экспертами. Но на самом деле государственная экспертиза также занимается и частными случаями.
